MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER – GESFICAN

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Según publica en su blog AFColegiados del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, la regulación actual de los arrendamientos urbanos y de Propiedad Horizontal, ha tenido una previa modificación en el RDL 21/2018 que tras publicarse en el BOE el 18 de Diciembre de 2018, tuvo una vigencia hasta el 23 de enero de 2019, por su no convalidación por el Congreso de los Diputados. Esta norma, y todas las modificaciones que introdujo, dejó de tener vigencia para todo contrato y todo acuerdo comunitario que se suscribió o adoptó a partir del 24 de enero de 2019. No obstante, el BOE de 5 de marzo de 2019, publicó el RDL 7/2019 con el mismo nombre “de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler”.

Joaquim Martí Martí – Administrador de Fincas y Abogado.

Se ha criticado que la regulación arrendaticia se modifique por un Real Decreto Ley, cuando quizás este tipo de normas no estén previstas para estas modificaciones legales. Comparto esta opinión, pero no puedo olvidar que el Ministro D. Miguel Boyer modificó -por fortuna- la regulación arrendaticia sometida a la prórroga forzosa, mediante el RDL 2/1985 de 30 de abril -entrada en vigor de 9 de mayo- sobre medidas de política económica, mediante unas normas de “medidas urgentes” que, por lo sucedido en el RDL 21/2018 no tienen a veces, ni el respaldo mínimo parlamentario.

LA MODIFICACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

La prioridad del RDL 7/2019, como lo fue su antecesor, es la regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a vivienda permanente del arrendatario.

Se justivica la urgencia en que “la reforma liberalizadora de 2013, además de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de vivienda y la moderación de precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título ….”

Se ha criticado que la regulación arrendaticia se modifique por un Real Decreto Ley, cuando quizás este tipo de normas no estén previstas para estas modificaciones legales. Comparto esta opinión, pero no puedo olvidar que el Ministro D. Miguel Boyer modificó -por fortuna – la regulación arrendaticia sometida a la prórroga forzosa, mediante el RDL 2/1985 de 30 de abril – entrada en vigor de 9 de mayo – sobre medidas de política económica.

Cabrá ver si la “reforma protectora del arrendatario” de este RDL 7/2019 tiene los efectos deseados y aumenta la oferta de viviendas y modera los precios del arrendamiento en algunas zonas del pais-no en todo el territorio nacional hay alzas en las precios de los arrendamientos, y no todo el pais se resumen en lo que que ocurre en Madrid, Barcelona o San Sebastían.

Plazo del Arrendamiento. Para contrarrestarla reforma liberalizadora del 2013 las medidas urgentes concretan en la vuelta al plazo de arriendo de 5+3  y al límite de los incrementos legales en los índices generales. Por tanto, la “innovación” se concreta en volver a aplicar un plazo de arriendo de 5+3, que ya estaba previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley -esta vez si- 29/1994.

Esta reforma de la regulación de los arrendamientos por la Ley 29/94, que había quedado trastocada por el “Decreto Boyer”, incluyó un artículo 9 que establecía que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llego el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatariomanifiesteque el arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Redactado prácticamente idéntico al del RDL 7/2019 -idéntico, salvo la diferenciación de si el arrendador es persona jurídica-. Por tanto, la solución a los males detectados en la Exposición de Motivos del RDL 7/2019 parecen tener una fácil solución, la vuelta a la regulación la LAY de 1994.

Al finalizar el plazo de arrendamiento de 5 años, “este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años”. Este redactado es el de la LAU de 1994, que se mantiene en el RDL 7/2019.

Plazo de preaviso de resolución de contrato. La diferencia está en el plazo de preaviso que no opere esta prórroga de tres años: el es el arrendador, lo debe notificar con cuatro meses de antelación a la fecha en que se cumplan los cinco años. Y si es el arrendatario debe notificarlo con dos meses de anticipación. La prórroga es por tres años, pero se renueva año a año si el arrendatario -no puede el arrendadr- no lo resuelve con un mes de preaviso.

Diferenciación en la figura del arrendador. Esta es, a nuestro entender, la gran novedad en la regulación de los arrendamientos urbanos en nuestro pais. Si el arrenddor es persona jurídia, el plazo de arriendo es de siete años, y la fórmula es 7+3. Además, los gastos de la gestión inmobiliaria del alquiler de la vivienda, no los podrá repercutir al arrendatario, por expresa regulación de un nuevo apartado 1 del Art. 20 de la LAU. Es la primer vez en nuestro ordenamiento jurídico que la persona del arrendador determina una diferenciación en el plazo de arriendo y la diferenciación se ciñe a considerar si es persona física o jurídica, sin importar la naturaleza, dedicación profesional o número de propiedades del arrendador.

Por ejemplo una persona física puede tener en propiedad más de cincuenta entidades en alquiler y dedicarse profesionalmente a elllo, y, en cambio, un matrimonio puede haber adquirido una pequeña edificación de local y dos pisos, y haberlo realizado mediante una sociedad mercantil. Pues bien, ese propietario -persona física- de las 50 entidades, las arrendará por cinco años y podrá reperctir a los arrendatarios los costes de intermediación y, en cambio, la sociedad mercantil constituida por el matrimonio deberá contratar por 7 años y deberá asumir los costes de intermediación.

La regulación de la diferencia en la figura del arrendador, por el RDL 7/2019 y ya en el RDL 21/2018 es a nuestro entender, impropia, infundada, injusta y carente de toda lógica.

En todo caso, debería haberse utilizado la figura del “gran tenedor de viviendas” para diferenciar la figura del arrendador y “penalizar” a los tenedores de más de un conjunto de entidades 50 por ejemplo.

Enajenación de vivienda arrendada. Sin necesidad de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, el adquirente queda obligado a mantener el contrato de 5 o 7 años, aún cuando lo haya adquirido por ejecución hipotecaria. Si el contrato se pactó por un plazo superior, el adquirente está obligado a mantenerlo, a excepción de que lo haya adquirido por ejecución hipotecaria.

Incrementos legales, gastos e impuestos. La Ley 4/2013 permitía pactar cualquier fórmula para el incremento de la renta. Podía pactarse un Indice Nacional o una cantidad fija -25€ cada año, por ejemplo el RDL limita los incrementos, para las viviendas habituales en el Indice de Garantía de Competitividad, que no podrá exceder del Indice de Precios al Consumo.

El RDL sigue permitiendo, y nos extraña ante tanta protección del arrendatario, que, independientemente de la renta pactada, para los arrendamientos de vivienda, se trasladen al arrendatario los gastos de comunidad e impuestos aplicables a la vivienda.

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